Évaluer un hôtel suppose de regarder à la fois l’exploitation et les murs. Les indicateurs utilisés par les investisseurs (RevPAR, GOP, EBITDA, valeur par chambre, taux de capitalisation) et la façon dont ils se combinent dans une évaluation.
Un propriétaire d’hôtel qui demande ce que vaut son actif reçoit souvent des réponses très différentes selon qu’il interroge un agent immobilier, un exploitant hôtelier ou un fonds. Tous ont en partie raison, car ils regardent des indicateurs différents. Comprendre ces indicateurs est la première étape pour bien négocier.
Les indicateurs d’exploitation
- Taux d’occupation : la part des chambres vendues sur les chambres disponibles.
- ADR (average daily rate) : le prix moyen par chambre vendue.
- RevPAR (revenue per available room) : le chiffre d’affaires hébergement par chambre disponible. Il combine occupation et prix en un seul indicateur et c’est le moyen le plus utilisé pour comparer des hôtels.
- GOP (gross operating profit) : le résultat d’exploitation avant les coûts liés à la propriété, comme les loyers, l’assurance des murs et les honoraires de gestion.
- EBITDA : le résultat après ces coûts, qui intéresse celui qui achète l’exploitation.
Deux hôtels au même RevPAR peuvent avoir des EBITDA très différents, selon le poids de la restauration, des frais de personnel et des frais de structure. C’est pourquoi les acheteurs demandent les comptes par département.
La logique de l’investisseur immobilier : le taux de capitalisation
Un investisseur qui achète les murs regarde le revenu net qu’ils génèrent (l’EBITDA de l’exploitation après une provision pour entretien et renouvellement des équipements, ou le loyer versé par un exploitant) et le divise par le rendement qu’il exige. Ce taux est le cap rate, ou taux de capitalisation.
Un exemple illustratif : un hôtel générant un revenu net d’un million d’euros, évalué à un taux de capitalisation de sept pour cent, vaut environ quatorze millions. Au même taux, chaque tranche de cent mille euros de revenu supplémentaire ajoute environ un million quatre cent mille euros de valeur. Le taux exigé varie selon l’emplacement, le segment, la qualité de l’exploitant et le moment du marché, et de petites variations font beaucoup bouger la valeur.
La référence rapide : la valeur par chambre
Beaucoup d’investisseurs comparent les transactions au prix par chambre. C’est utile pour cadrer, mais trompeur : un hôtel aux petites chambres et aux vastes espaces communs, ou doté d’un restaurant réputé, se compare mal à un hôtel aux grandes chambres et aux services minimaux.
Les facteurs qui pèsent le plus sur le prix
- L’emplacement et l’accessibilité. Le seul facteur qu’on ne peut pas changer.
- L’état des murs. Les investissements en retard sont décotés, presque toujours avec une marge.
- La tendance des résultats. Trois années de croissance valent plus qu’une année exceptionnelle.
- Les contrats avec exploitants ou enseignes. Ils peuvent apporter de la valeur ou limiter le nombre d’acheteurs possibles.
- Autorisations et classement. Les irrégularités retardent ou bloquent la vente.
- Le potentiel inexploité. Chambres à ajouter, espaces sous-utilisés, revenue management peu développé : l’acheteur paie une partie de ce potentiel si on le lui démontre.
Combiner les méthodes
Une évaluation sérieuse croise la capitalisation du revenu, le multiple d’EBITDA pour l’acheteur de l’exploitation, la valeur par chambre dans des transactions comparables et, dans certains cas, le coût de reconstruction. Quand les méthodes convergent, la valeur est défendable. Quand elles divergent, l’explication indique la voie pour l’augmenter.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que le RevPAR ?
Le chiffre d’affaires hébergement divisé par le nombre de chambres disponibles sur la période. Il est égal au taux d’occupation multiplié par le prix moyen.
Un hôtel vaut-il plus avec ou sans exploitant ?
Cela dépend de l’acheteur. Les investisseurs immobiliers préfèrent un contrat avec un exploitant solide ; les exploitants préfèrent acheter l’hôtel libre pour imposer leur propre enseigne.
Quel est le bon taux de capitalisation ?
Il n’y en a pas un seul. Il varie selon la ville, le segment, l’état de l’actif et le moment du marché, et doit être vérifié au regard de transactions comparables récentes.
